DCM ZukunftsWerte (Pflege)

Datenbasis: Handelsregister (AG München HRA 81527), Fondsbörse-/FHG-Zweitmarktdaten, Prospekt-/Presseangaben 2006–2008. Der aktuelle testierte Verkehrswert des Pflegeportfolios lag nicht vor — die Substanzwert-Aussage bleibt deshalb offen.

1. Verdikt vorab

WATCHLIST — defensive Assetklasse mit demografischem Rückenwind, aber der Kurs bietet kaum Abschlag, und die 20-Jahre-Pachten laufen genau jetzt aus.

Am aktuellen Kurs von 81,5 % kein Einstieg. Ein nennenswerter Substanzabschlag ist hier nicht sichtbar, während das größte Risiko — das Auslaufen der Anker-Pachtverträge 2026–2028 — unmittelbar bevorsteht. Erst mit einem echten Abschlag wird das Verhältnis attraktiv; wo diese Grenze liegt, steht im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Der Fonds hält ein Portfolio aus 31 Pflegeeinrichtungen in Deutschland — eine strukturell nachgefragte, konjunkturunabhängige Assetklasse, und das Fremdkapital ist von ~215 auf ~116 Mio. € getilgt. (2) Aber: Die tragenden 20-Jahre-Pachtverträge (abgeschlossen 2006–2008) laufen 2026–2028 aus — die gesamte Bewertung hängt an der Anschlussverpachtung, und der Pflegeheim-Betreibermarkt steht nach mehreren Betreiber-Insolvenzen unter Druck. (3) Dazu kommt ein Alt-Fonds-Erbe: Der ursprüngliche Initiator DCM AG ist 2013 insolvent gegangen (der Fonds läuft heute unter der Nachfolgeverwaltung DFM weiter), die geplante Laufzeit von 14 Jahren ist längst überschritten, und der Verkehrswert ist nicht belegt.

2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 24 KG, München (AG München HRA 81527)
Marketingname	DCM ZukunftsWerte (Pflege-Immobilienfonds)
Rechtsform	Geschlossener Immobilienfonds, Alt-Fonds (Prospekt 25.08.2006, HGB)
Initiator / Verwaltung heute	DCM AG (2013 insolvent) → Verwaltung heute DFM Deutsche Fonds Management
Portfolio	31 Pflegeeinrichtungen, 15 Betreiber (u. a. Curanum, Helvita, INCURA, MediCare, Phönix); ~80 % Mieterträge von privaten Betreibern
Pachtverträge	bei Auflage überwiegend 20-Jahre-Pachten → laufen 2026–2028 aus
Kapital	Eigenkapital 170 Mio. € · Fremdkapital ~116 Mio. € (getilgt von 215,6 Mio., Stand 31.12.2022) · Gesamtinvestition 385,6 Mio. €
Mindestbeteiligung / Agio	10.000 € / 5 %
Laufzeit	geplant 14 Jahre (ab 2006 → ~2020, überschritten); Abwicklung/Verkauf offen
Verkehrswert / NAV (aktuell)	n/a — nicht belegt
Ausschüttung (Prognose)	anfänglich 6 %, ansteigend auf 7 % p.a. (Ist zuletzt nicht belegt)
Zweitmarkt-Kurs	81,5 % (Fondsbörse, 17.07.2026); 80 % (FHG, 10.07.2026)
Steuer	Vermögensverwaltend, § 21 EStG (V+V)