Analysen
9 geschlossene Immobilienfonds, jeder auf derselben Achse gemessen: Kurs und NAV in Prozent der Nominale. Was daraus an Substanz übrig bleibt, steht in der jeweiligen Akte.
Wohnen Deutschland · Auflage 2016
VERWERFENGeschlossener Wohnimmobilien-Publikums-AIF (KAGB) · WKN A2AFWX
Zweitmarktkurs ~50 % gegen testierten NAV 82,9 %. Die Akte zeigt: distressierter Wind-down (0 % Ausschüttung, überfällige Laufzeit, 100 % Anschlussfinanzierung), eine bilanziell überschuldete Tochter und gewerbliche Steuerprägung statt Vermögensverwaltung.
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Büro Österreich · Auflage 2008
VERWERFENAlt-Fonds (2008) · Einzelobjekt Bürozentrum Wien-Erdberg („Alcas 217")
PwC ist 2018 ausgezogen, nur 56 % der Fläche zu −23 % Miete nachvermietet, seit 2014 keine Ausschüttung. Bei 13,7 Mio. € Restschuld ist der Kurs von 61 % ein Aufschlag auf die verbliebene Substanz — ein Substanz-Blindflug ohne belegten Verkehrswert.
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Nahversorgung Deutschland · Auflage 2017
WATCHLISTKAGB-AIF (2017) · Nahversorgung mit Edeka/Rewe/Lidl
Voll vermietetes Lebensmittel-Nahversorgungsportfolio kurz vor der Verwertung — die wertstabilste Assetklasse der geprüften Fonds. Dagegen stehen der Fremdkapitalhebel von ~50 %, eine Refinanzierung über rund 84 Mio. € und Ausschüttungen über dem Jahresüberschuss (§ 172-Nachhaftung).
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Büro München · Auflage 2016
WATCHLISTKAGB-AIF (2016) · Schwabing, 20-Jahre-Schulmietvertrag
Kernsaniertes Schwabing-Bürogebäude, zu ~96 % an die Bavarian International School auf 20-Jahre-Vertrag vermietet, vermögensverwaltend (§ 21). Aber der aktuelle NAV ist nicht belegt — bei einem Kurs von 80 % entscheidet genau diese fehlende Zahl alles.
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US-Immobilien · Auflage 2016
WATCHLISTKAGB-AIF (2016) · USD · 8 US-Immobilien, Abwicklung bis 2027
Kurs ~31 % gegen testierten NAV 61,6 % (USD) — die asymmetrischste Wette der Rubrik. Aber das Büroobjekt Clayton (SF) steht zu 78 % leer, dazu volles USD-Risiko und jährliche US-Steuererklärung.
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Einzelhandel Deutschland · Auflage 1996
WATCHLISTAlt-Fonds (1996) · Ein-Objekt Promenaden Hauptbahnhof Leipzig
Nach Verkauf von Hamburg und Potsdam ein Ein-Objekt-Fonds auf das ECE-Einkaufszentrum im Leipziger Hauptbahnhof (~70.000 Besucher/Tag). Steuerfreundlich (§ 21), Profi-Aufkäufer sind zugestiegen — aber der Verkehrswert ist unbelegt und die Kursspanne 47,5–62 % zeigt die Unsicherheit.
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Pflegeimmobilien Deutschland · Auflage 2006
WATCHLISTAlt-Fonds (2006) · 31 Pflegeeinrichtungen
31 Pflegeheime, Fremdkapital getilgt, defensive Assetklasse — aber die tragenden 20-Jahre-Pachten laufen 2026–2028 aus, der Betreibermarkt ist angespannt, und ein aktueller Verkehrswert ist nicht belegt. Initiator DCM AG 2013 insolvent (Fonds läuft unter DFM).
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Büro Frankfurt (Trophy) · Auflage 2011
WATCHLISTEin-Objekt (2011) · Frankfurt, DB-Mietvertrag bis 2036
Kurs 110 % liegt oberhalb der Nominale — die Marke steht am Anschlag der Achse.
Die Deutsche-Bank-Türme in Frankfurt, voll vermietet an die DB bis 2036 — Trophy-Cashflow mit steuerfreiem Exit (§ 21). Aber ~312 Mio. € Fremdkapital sind nahezu ungetilgt und endfällig, ein aktueller Verkehrswert ist nicht belegt, und 2036 droht die Mieter-Klippe.
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Containerschiff · Auflage 2002
WATCHLISTAlt-Fonds (2002) · Containerschiff 6.750 TEU, Baujahr 2004 · schuldenfrei
Der erste Nicht-Immobilienfonds der Rubrik: ein 22 Jahre altes 6.750-TEU-Containerschiff, schuldenfrei und in Fahrt. Der Jahresabschluss 2024 ernüchtert aber — nur 7,2 % Jahresüberschuss trotz Rekord-Chartermarkt, Schiff bis auf den Schrottwert abgeschrieben, und 27,6 Mio. € wiederauflebende Haftung nach § 172 IV HGB.
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