Eine Beteiligung verkaufen

Verkaufswege

Vier Wege aus der Beteiligung

Handel über den Zweitmarkt

Verkauf über die Fondsbörse Deutschland oder eine Zweitmarkt-Plattform. Der Kurs entsteht aus Angebot und Nachfrage; verkauft wird nur, wenn ein Käufer zur gebotenen Grenze zugreift. Die Provision trägt üblicherweise auch die Verkaufsseite.

Ankaufangebot der Gegenseite

Spezialisierte Ankäufer und gelegentlich die Fondsgesellschaft selbst bieten den Direktankauf an. Das geht schnell und ist verbindlich — der Preis liegt aber oft unter dem, was im Handel erzielbar wäre. Ein Angebot ist kein Wertgutachten.

Verkauf an Mitgesellschafter

Manche Gesellschaftsverträge sehen Vorkaufs- oder Andienungsrechte vor. Dann ist der Kreis der Käufer klein, der Vorgang aber unkompliziert, weil die Zustimmung schon geregelt ist.

Halten bis zur Auflösung

Ordentliche Kündigung ist bei den meisten Fonds erst zum Laufzeitende möglich. Steht der Verkauf der Objekte ohnehin bevor, kann Abwarten mehr bringen als ein Notverkauf — das ist eine Rechnung, keine Hoffnung.

Preisbildung

Was den Preis bestimmt — und was nicht

Verkehrswert der Objekte

Der letzte testierte Wert und sein Alter. Ein Gutachten von vorgestern trägt keinen Preis von heute.

Fremdkapital

Je höher die Verschuldung, desto stärker schlägt jede Wertänderung auf den Anteil durch — nach oben wie nach unten.

Ausschüttungen

Laufende, aus Gewinnen gedeckte Ausschüttungen heben den Kurs. Ausgesetzte Zahlungen drücken ihn schneller, als die Substanz sinkt.

Restlaufzeit und Perspektive

Ein absehbarer Objektverkauf macht den Anteil handelbar. Ein Fonds ohne Fahrplan bleibt liegen.

Handelbarkeit

Bei kleinen Fonds gibt es Monate ohne einen einzigen Umsatz. Die Kursstellung sagt dann wenig über den erzielbaren Preis.

Fremdwährung

Bei Beteiligungen in fremder Währung verschiebt der Wechselkurs das Ergebnis unabhängig von der Immobilie.

Nicht preisbestimmend ist der Betrag, der einmal gezeichnet wurde. Die Nominale ist die Recheneinheit dieses Marktes, kein Anspruch auf Rückzahlung.

Haftung

Wenn die Kommanditistenhaftung wieder auflebt

Ausschüttungen eines Immobilienfonds sind häufig keine Gewinne, sondern Rückzahlungen aus der Liquidität. Ist die Einlage dadurch unter die im Handelsregister eingetragene Haftsumme gesunken, lebt die persönliche Haftung des Kommanditisten nach § 172 Abs. 4 HGB in dieser Höhe wieder auf. Gläubiger der Gesellschaft können sich dann direkt an den Gesellschafter halten — bis zur Höhe der Haftsumme, nicht darüber hinaus.

Für Erben heißt das: Mit der Beteiligung geht auch diese Belastung über. Wer über einen Treuhänder beteiligt ist, steht wirtschaftlich meist gleich, weil der Treuhandvertrag die Haftung durchreicht. Vor jeder Entscheidung über Ausschlagung, Verkauf oder Halten gehört deshalb der Blick ins Handelsregister und in den Gesellschaftsvertrag — und im Zweifel eine anwaltliche Prüfung.

Fristen

Übertragung nur zum Stichtag, nur mit Zustimmung

Anteile an geschlossenen Fonds sind nicht jederzeit übertragbar. Viele Gesellschaftsverträge lassen den Wechsel nur zu bestimmten Stichtagen zu — häufig zum Quartals- oder Jahresende — und knüpfen ihn an die Zustimmung der Komplementärin oder der Treuhänderin. Zwischen Zuteilung und Eintragung liegen dann Wochen bis Monate. Wem die Ausschüttung dieses Jahres zusteht, regelt ebenfalls der Vertrag; das ist Teil des Preises.

Vor dem Verkauf lohnt der Blick in die eigene Akte: Wer wissen will, ob ein Angebot fair ist, muss wissen, was hinter der Beteiligung steht.

Zu den Analysen →