Methodik
Vom testierten Verkehrswert zum Substanzwert
Der Kurs am Zweitmarkt entsteht aus Angebot und Nachfrage. Was hinter der Beteiligung steht, entsteht aus einer Rechnung — und die ist nachvollziehbar, weil jeder Posten aus einer benannten Unterlage stammt. Diese Seite zeigt den Weg. Das Ergebnis je Beteiligung steht in der jeweiligen Akte.
Rechenweg
Drei Schritte, ein Ergebnis
Schritt 1
Verkehrswert
Der testierte Wert der Immobilien zum Bilanzstichtag ist der einzige Ausgangspunkt. Anschaffungskosten und Prognosen bleiben außen vor.
Schritt 2
Abzüge und Zugaben
Fremdkapital und Veräußerungskosten gehen ab, die freie Liquidität kommt hinzu. Übrig bleibt das Vermögen der Gesellschafter.
Schritt 3
Umlage auf die Nominale
Der Rest wird auf das Nominalkapital umgelegt. So steht der Substanzwert auf derselben Achse wie der Kurs: 0 bis 100 % der Nominale.
Aufstellung je Beteiligung
- Verkehrswert der Immobilien
- testiert, Bilanzstichtag des letzten Jahresberichts
- Fremdkapital
- Darlehensstand laut Bilanz, inklusive Gesellschafterdarlehen
- Veräußerungskosten
- Makler, Notar, Steuern, Abwicklung der Gesellschaft
- Freie Liquidität
- Bankguthaben abzüglich gebundener Rücklagen
- Substanzwert in Prozent der Nominale
- umgelegt auf das Nominalkapital der Gesellschaft
Die daraus abgeleitete Kursgrenze — und die Sicherheitsmarge, die sie begründet — steht im bezahlten Teil der jeweiligen Akte.
Stress
Eine Zahl ist keine Analyse — deshalb eine Bandbreite
Verkehrswerte sind Gutachten, keine Kaufpreise. Darum wird jede Aufstellung zusätzlich mit abgesenkten Verkehrswerten gerechnet. Erst die Bandbreite zeigt, ob ein Kurs Sicherheitsmarge lässt oder nur bei bestem Wetter aufgeht.
- wie testiert
- Verkehrswert unverändert
- −10 %
- moderater Wertrückgang
- −20 %
- harter Wertrückgang
Ein Fonds mit hohem Fremdkapital verliert bei −20 % Verkehrswert weit mehr als 20 % seiner Substanz — der Hebel wirkt in beide Richtungen. Genau deshalb steht die Fremdkapitalquote in jeder Akte weit oben.
Quellen
Woher die Zahlen kommen — und was sie nicht können
Testierte Jahresberichte
Verkehrswerte, Fremdkapital, Liquidität, Ausschüttungen.
Stichtagswerte. Zwischen Bewertung und Kurs können Monate liegen; das Gutachten ist eine Schätzung, kein Preis.
Handelsregister
Rechtsform, Haftsummen, Vertretung, Änderungen.
Sagt, wer haftet und wofür — nicht, was die Immobilie wert ist.
Verkaufsprospekte
Objekt- und Mietstruktur, ursprüngliche Kalkulation.
Vertriebsdokument aus der Auflagezeit. Prognosen daraus werden nie fortgeschrieben.
Bundesanzeiger
Offengelegte Jahresabschlüsse, auch von stillen Gesellschaften.
Offenlegung erfolgt verspätet; fehlende Jahre werden in der Akte als Lücke ausgewiesen.
Nicht verwendet werden Prognoserechnungen der Anbieter, Kurslisten ohne Umsatz und Angaben aus Vertriebsunterlagen. Fehlt eine Unterlage, steht das in der Akte — geschätzt wird nicht.