Für Käufer
Am Zweitmarkt kaufen
Geschlossene Immobilienfonds werden im Schnitt zu 57,6 % der Nominale gehandelt (Monatsstatistik der Fondsbörse Deutschland, Anfang 2026). Der Kauf selbst ist kein Börsengeschäft: Es gibt keinen fortlaufenden Handel, keine Garantie auf Zuteilung und keinen Weg zurück. Wer hier kauft, tritt in eine Gesellschaft ein.
Ablauf
Vom Auftrag zur Eintragung
- 01
Beteiligung auswählen
Vor dem Auftrag steht die Unterlage: letzter testierter Jahresbericht, Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug. Wer nur die Kursliste liest, kauft eine Zahl, keine Immobilie.
- 02
Auftrag mit Kursgrenze
Der Kaufauftrag geht an eine Zweitmarkt-Plattform oder die Fondsbörse Deutschland — mit einer festen Obergrenze für den Kurs. Ohne Grenze bestimmt die Gegenseite den Preis.
- 03
Zuteilung im Handel
Zugeteilt wird nur, wenn ein Verkäufer zu dieser Grenze abgibt. Viele Aufträge laufen leer aus; bei engen Fonds dauert das Monate. Das ist normal und kein Grund, die Grenze zu heben.
- 04
Zahlung über Treuhandkonto
Kaufpreis und Nebenkosten laufen über ein Treuhandkonto. Erst wenn die Übertragung gesichert ist, fließt das Geld an den Verkäufer.
- 05
Übertragung zum Stichtag
Die Beteiligung wechselt erst mit Zustimmung der Fondsgesellschaft und, je nach Vertrag, nur zu bestimmten Stichtagen. Zwischen Zuteilung und Eintragung können Wochen liegen; wem die Ausschüttung zusteht, regelt der Vertrag.
Kaufnebenkosten
Was der Handel kostet — und warum Kleinstbeträge nicht funktionieren
- Provision
- 3,5 %
- mindestens 495 €
- Treuhandkonto
- 40 €
- je Kaufvorgang
- Fremdwährung
- + 250 €
- nur bei Beteiligungen in fremder Währung
Die Mindestprovision entscheidet über die Ticketgröße. Sie greift, bis der Kaufpreis rund 14.100 € erreicht — darunter zahlt man dieselben 495 € unabhängig davon, ob man für 5.000 € oder für 10.000 € kauft.
Nebenkosten je Kaufpreis · ohne Fremdwährungsaufschlag
| Kaufpreis | Nebenkosten | Anteil |
|---|---|---|
| 5.000 € | 535 € * | 10,7 % |
| 10.000 € | 535 € * | 5,4 % |
| 15.000 € | 565 € | 3,8 % |
| 25.000 € | 915 € | 3,7 % |
| 50.000 € | 1.790 € | 3,6 % |
* Hier greift noch die Mindestprovision von 495 € statt der 3,5 %. Kaufnebenkosten sind kein Renditeposten — sie müssen erst wieder verdient werden.
Daraus folgt die Ticketgröße: Sinnvoll wird ein Kauf erst ab etwa 10.000 € bis 15.000 € Kaufpreis. Wer kleiner einsteigt, zahlt einen zweistelligen Prozentsatz allein für den Zugang — jeder Substanzvorteil ist damit aufgebraucht.
Was zu prüfen ist
Der Kurs ist die letzte Frage, nicht die erste
- Wie alt ist der letzte testierte Verkehrswert — und wer hat ihn erstellt?
- Wie hoch ist das Fremdkapital, wann läuft die Zinsbindung aus?
- Wurden Ausschüttungen aus Gewinnen gezahlt oder aus der Substanz?
- Steht ein Objektverkauf, eine Auflösung oder eine Nachschussdebatte an?
- Wie eng ist der Handel: Gab es überhaupt Umsätze, oder nur Kursstellungen?
Genau diese Punkte arbeitet jede Akte ab. Der freie Teil zeigt Eckdaten und Verdikt; die Rechnung dahinter — Substanzwert, Kursgrenze, Stress-Szenarien — steht im bezahlten Teil.