DWS ACCESS DB Immobilienfonds 07

Datenbasis: Handelsregister (AG Hamburg HRA 88515), Fondsbörse-/FHG-Zweitmarktdaten, öffentliche Objektinformationen. Der aktuelle testierte Verkehrswert des Leipziger Objekts lag nicht vor — die Substanzwert-Aussage bleibt deshalb bewusst offen.

1. Verdikt vorab

WATCHLIST — solides Einzelobjekt in Top-Verkehrslage und käuferfreundliche Steuer, aber ohne belegten Verkehrswert und mit auffällig weiter Kursspanne.

Wer kauft, sollte am unteren Ende der Kursspanne ansetzen. An der Fondsbörse werden 62 % gestellt, bei FHG nur 47,5 % — diese große Spanne (47,5–62 %) zeigt Unsicherheit und dünnen Handel. Ohne belegten Verkehrswert fehlt oberhalb dieses unteren Endes der Sicherheitspuffer; die konkrete Einstiegsgrenze steht im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Nach dem Verkauf der Objekte Hamburg (2017) und Potsdam (2016) ist dies ein Ein-Objekt-Fonds auf die Promenaden im Leipziger Hauptbahnhof — ein ECE-gemanagtes Einkaufszentrum mit ~140 Shops und ~70.000 Besuchern täglich in Europas größtem Kopfbahnhof, mit bonitätsstarken Ankern (Saturn, Media Markt, dm, Rossmann, Decathlon). (2) Die Steuerlage ist freundlich: vermögensverwaltend (§ 21 EStG) — eigene 10-Jahres-Frist, AfA-Step-up, Objektverkauf danach steuerfrei; und dass professionelle Zweitmarkt-Aufkäufer (BVT, Real Select, HTB) hier zugekauft haben, ist ein Signal. (3) Der Haken: Der aktuelle Verkehrswert des Leipziger Objekts ist nicht öffentlich belegt, die Kapitalstruktur nach der Kapitalherabsetzung zum 01.01.2025 ist unklar, und die Kursspanne 47,5–62 % zeigt, wie unsicher der Markt selbst ist.

2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	DB Immobilienfonds 7 Wieland KG, Hamburg (AG Hamburg HRA 88515); Marke „DWS ACCESS DB Immobilienfonds 07"
Rechtsform	Geschlossener Immobilienfonds, Alt-Fonds (Prospekt 04.05.1996, HGB, kein KAGB-AIF)
Initiator / Verwaltung	DWS (vormals Deutsche Bank / DB Real Estate); Treuhänder DI Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft
Objekt (verbleibend)	Promenaden Hauptbahnhof Leipzig, Georgiring 14 · ~43.700 qm · Bj. 1997 · ECE-gemanagt, ~140 Shops, ~70.000 Besucher/Tag
Verkaufte Objekte	Hansehaus Hamburg (2017), Wilhelmgalerie Potsdam (2016) → seither Ein-Objekt-Fonds; Kapitalherabsetzung rückwirkend 01.01.2025
Kapital (Emission)	Eigen-/Kommanditkapital 180,7 Mio. € (Label mehrdeutig — als EK oder Gesamtvolumen; am Jahresbericht zu klären) · Agio 3,5 %
Fremdkapital	~80,2 Mio. € (Fondsbörse-Stammdaten — bei Alt-Fonds oft nicht aktuell gepflegt)
Mindestbeteiligung / Stückelung	25.565 € (= 50.000 DM) / 5.113 € · Übertragung vierteljährlich, kein Vorkaufsrecht
Laufzeit	kein festes Ende — Auslauf-/Abwicklungsfonds, Fortführung bis Objektverkauf per Gesellschafterbeschluss
Verkehrswert / NAV (aktuell)	n/a — nicht belegt
Ausschüttung	quartalsweise; Höhe/Historie nicht öffentlich
Zweitmarkt-Kurs	62 % (Fondsbörse, 14.07.2026) · 47,5 % (FHG, 16.12.2025) · Spanne = Illiquidität
Steuer	Vermögensverwaltend, § 21 EStG (V+V)