DWS ACCESS Deutsche Bank Türme

Datenbasis: Fondsbörse-Detailseite (ID 2032149), Fondsbörse-Monatsberichte, öffentliche Objektdaten. Der aktuelle testierte Verkehrswert/NAV lag nicht vor — deshalb lässt sich nicht beziffern, ob 110 % ein Abschlag oder Aufschlag zur Substanz ist; klar ist nur der Aufschlag zur Nominale.

1. Verdikt vorab

WATCHLIST — das Trophy-Objekt der Rubrik, aber der Anti-Discount-Fall: Bei 110 % zahlt man einen Aufschlag, keinen Substanzabschlag.

Kein Substanz-Einstieg zum aktuellen Kurs. Der Zweitmarkt-Kompass sucht Fonds unter ihrem Wert — hier liegt der Kurs mit 110 % oberhalb der Nominale. Vertretbar ist die Beteiligung allenfalls als reiner „Deutsche-Bank-Cashflow-Proxy" (anleiheähnlich, sicherer Mieter bis 2036), und nur für jemanden, der bewusst Planbarkeit statt Substanzabschlag kauft. Bis zu welchem Kurs das trägt, steht im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Das Objekt ist erstklassig — die kernsanierten Deutsche-Bank-Zwillingstürme in Frankfurt („Greentowers", LEED Platinum), voll vermietet an die Deutsche Bank AG als Alleinmieter bis 31.12.2036; das ist ein planbarer, bonitätsstarker Cashflow. (2) Genau dafür zahlt der Markt einen Aufschlag: 110 % (zeitweise bis 119–120 %) — ein Substanzabschlag, wie ihn diese Rubrik sucht, ist hier nicht sichtbar. (3) Die Risiken hinter der ruhigen Fassade: Fremdkapital von ~312 Mio. € nahezu ungetilgt und endfällig (Refinanzierung gegen höhere Zinsen), nur noch ~10,5 Jahre Mietrestlaufzeit (2036er Anschluss-/Single-Tenant-Klippe) — und ohne belegten NAV ist unklar, wie viel Substanz die 110 % wirklich decken.

2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	DWS ACCESS Taunusanlage 12 GmbH & Co. KG (AG Frankfurt HRA 46289)
Rechtsform	Geschlossener Ein-Objekt-Immobilienfonds Deutschland; Anbieter DWS (Deutsche Bank)
Objekt	Deutsche-Bank-Zwillingstürme, Taunusanlage 12, Frankfurt · 75.784 qm · Bj. 1984, kernsaniert 2010
Mieter	Deutsche Bank AG (Alleinmieter), Sale-and-Leaseback, Mietvertrag bis 31.12.2036
Emission	Prospekt 20.04.2011; Ankauf 11/2011, Kaufpreis ~583,6 Mio. €
Kapitalstruktur	Gesamtinvestition 649 Mio. € · Eigenkapital 334 Mio. € · Fremdkapital 311,85 Mio. € (kaum getilgt, ~48,5 % LTV, nahezu endfällig)
Mindestbeteiligung	5.000 € · Agio 5 % · Übertragung vierteljährlich (Gebühr 0,5 %, mind. 300 €)
NAV / Verkehrswert (aktuell)	n/a — nicht belegt
Ausschüttung	laufend (Fondsbörse-Bericht 2025: „stieg trotz Ausschüttung")
Zweitmarkt-Kurs	110 % (Fondsbörse, 13.07.2026); FHG 115 % (25.06.2026); zeitw. bis 119–120 % — über pari
Steuer	Vermögensverwaltend, § 21 EStG (V+V) — Verkauf nach 10 J. steuerfrei