Habona Einzelhandelsimmobilien Fonds 06

Datenbasis: Handelsregister, Jahresbericht 2023, Verkaufsprospekt (Kap. 15, direkt ausgewertet) und Factsheets (verifiziert), FHG-Zweitmarktkurs. Der aktuelle testierte Verkehrswert per 30.06.2025 lag nicht vor — die Substanzwert-Rechnung ist deshalb ein transparent hergeleitetes Gerüst, kein testierter Wert.

1. Verdikt vorab

WATCHLIST — der defensivste der hier geprüften Fonds, aber am aktuellen Kurs nur mit knapper Marge.

Am aktuellen Kurs von 60 % ist der Puffer zu dünn. Ein Polster besteht zwar, es verschwindet aber schon bei einem 10-%-Wertrückgang — der Fremdkapitalhebel (~50 %) ist dafür zu groß. Erst spürbar unter dem heutigen Kurs trägt der Puffer auch einen moderaten Rückschlag, und man kauft ein voll vermietetes Nahversorgungsportfolio kurz vor der Verwertung. Wo diese Einstiegsgrenze liegt, steht mit der Rechnung im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Anders als ein leerstehendes Büro oder ein B-Lagen-Wohnfonds ist das hier ein zu ~100 % vermietetes Lebensmittel-Nahversorgungsportfolio mit bonitätsstarken Ankermietern (Edeka, Rewe, Lidl) und langen Laufzeiten — die wertstabilste Assetklasse der hier geprüften Fonds. (2) Der Fonds steht kurz vor der Verwertung (Laufzeit bis Ende 2026 verlängert, um Objekte im besseren Zinsumfeld zu verkaufen), was einen konkreten Exit-Horizont gibt. (3) Dagegen stehen der hohe Fremdkapitalhebel, das Refinanzierungsrisiko auf rund 84 Mio. € und die Tatsache, dass die Ausschüttungen zuletzt den Jahresüberschuss überstiegen (Einlagenrückgewähr mit § 172-Nachhaftungsrisiko).

2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 06 GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Rechtsform	Geschlossener Publikums-AIF (KAGB)
HR / Status	AG Frankfurt HRA 49616, eingetragen 29.05.2017 · aktiv, kein Insolvenz-/Liquidationsvermerk
KVG-Umfeld	HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH; Initiator Habona Invest
Platzierung	Fondsschließung 11.06.2019; Ziel 50 → 100 Mio. € (Juli 2018 angehoben)
Eigenkapital	~100.987.000 € · EK-Quote ~46,5 % · Substanzquote 91,0 % · Agio 5 %
Fremdkapital	~84,4 Mio. € (31.12.2024) · Fremdkapitalhebel ~50 %
Objekte	Portfolio deutscher Lebensmittel-Nahversorgungsimmobilien, Ankermieter Edeka/Rewe/Lidl, ~100 % vermietet
Laufzeit	ursprünglich 5 J. ab Schließung (~2024) + Liquidation → verlängert bis Ende 2026
Status	Verlängerte Bewirtschaftungs-/Verwertungsphase; kein En-bloc-Verkauf belegt (Vorgänger 01–05 sind aufgelöst)
Haftsumme (§ 172)	5 % der Einlage ohne Agio (1:20) → je 10.000 € Nominale ~500 €
Ausschüttung	Prognose 5,0 % p.a. (halbjährlich); 2023 gezahlt ~4,87 Mio. €
Zweitmarkt-Kurs	60,0 % der Nominale (02.03.2026, FHG)
Impliziter NAV	~85 % der Nominale (aus Verwaltungsvergütung 0,6 % NAV abgeleitet)
Steuer	Gewerblich (§ 15 EStG) — Einkünfte aus Gewerbebetrieb (Prospekt Kap. 15.6, siehe Abschnitt 6)