KGAL PropertyClass Österreich 6

Methodik-Vorbehalt vorab: Die zentrale Bewertungsgröße — der aktuelle Verkehrswert der Immobilie — ist mit den verfügbaren Quellen nicht belegbar (n/a). Alle Substanzwert-Aussagen sind deshalb als transparentes Rechen-Gerüst mit Bandbreite, nicht als Punktwerte zu lesen. Zahlen sind konsequent markiert: [belegt], [abgeleitet], [SCHÄTZUNG], [n/a].

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1. Verdikt vorab

VERWERFEN zum aktuellen Kurs (61 %). Für Spezialisten allenfalls WATCHLIST.

Kein Kauf zum aktuellen Kurs. Eine überhaupt vertretbare Diskussion beginnt erst deutlich tiefer und erst nach Vorlage eines aktuellen, testierten Verkehrswerts plus Klärung von Haftsumme und Fonds-Liquidität. Ohne belegten Verkehrswert ist keine belastbare Einstiegsgrenze möglich — 61 % sind auf jeder plausiblen Substanzbasis zu teuer. Die konkrete Grenze und ihre Herleitung stehen im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in 3 Sätzen:

1. Der Kurs von 61 % der Nominale ist kein Substanzabschlag: Wegen 13,7 Mio EUR Fremdkapital bleibt den Gesellschaftern bei jeder konservativen Objektbewertung weniger übrig, als der Zweitmarkt heute verlangt — man zahlt für die Hoffnung, nicht für die Substanz.
2. Das Objekt ist ein Klumpen-Sanierungsfall: Ankermieter PwC ist 2018 ausgezogen, nur 56 % der Fläche sind zu 23 % niedrigerer Miete an Wiener Wohnen nachvermietet, und seit 2014 fließt keine Ausschüttung (laufende Rendite 0 %).
3. Die entscheidende Zahl — der aktuelle Verkehrswert — ist nicht belegbar, der Emittent nicht zweifelsfrei identifizierbar und die § 172 IV HGB-Nachhaftung unbeziffert: Ein Kauf wäre ein Blindflug mit asymmetrischem Verlustrisiko.

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2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert	Beleg
Anbieter / Initiator	KGAL	[belegt]
Intern / Zweitmarkt-Kürzel	„Alcas 217" (→ ALCAS GmbH & Co. KG, AG München HRA 97799)	[belegt]
Assetklasse	Immobilienfonds Österreich, Einzelobjekt	[belegt]
Objekt	Bürozentrum, Erdbergstraße 198a, 1030 Wien (3. Bezirk), Baujahr 2002	[belegt]
Fläche	12.196 m² (Fondsbörse) bzw. ~11.462 m² „vermietbar" (2008) — Diskrepanz offen	[belegt/medium]
Mieter	Ursprünglich Alleinmieter PwC; 2018 ausgezogen → seit Ende 2018 Wiener Wohnen auf nur 56 % der Fläche, −23 % Miete	[belegt: kmi]
Rechtsform / Recht	Deutsche GmbH & Co. KG; Prospekt 20.05.2008 → HGB-Alt-Fonds, kein KAGB-AIF (keine KVG/Verwahrstelle)	[belegt]
Kommanditkapital (EK, Ist)	19.331.500 EUR	[belegt]
Fremdkapital	Emission 22.631.210 EUR → aktuell 13.700.000 EUR (getilgt)	[belegt]
Gesamtinvestition	41.962.710 EUR	[belegt]
Ausschüttung (Plan)	5,0 % → 5,75 % p.a.	[belegt]
Ausschüttung (Ist)	Keine seit 2014; kumuliert 25,5 %	[belegt: kmi]
Geplante Laufzeit	14,33 Jahre ab 2008 → Planende ~2022/23, überschritten	[belegt]
Mindestbeteiligung / Agio (Erstmarkt)	10.000 EUR / 5,0 %	[belegt]
Zweitmarkt-Kurs	61,00 % (20.07.2026); ~58 % (22.04.2026)	[belegt]
Handelbarkeit	Übertragung jährlich, zu Jahresbeginn; Zustimmungsvorbehalt „Nein", aber Vorkaufsrecht	[belegt/medium]
Insolvenz/Auflösung	Keine Vermerke gefunden (namensgenaue Prüfung mangels Firmierung offen)	[belegt/medium]