PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße

Datenbasis: Zweitmarkt- und Vermittlerangaben (FHG, Fondsplattformen), verifiziert für Kurs, Kapitalstruktur, Objekt und Steuerart. Der aktuelle testierte Verkehrswert/NAV lag nicht vor — er ist hier die entscheidende offene Zahl und macht das Verdikt bewusst vorläufig.

1. Verdikt vorab

WATCHLIST — das Qualitätsobjekt unter den geprüften Fonds, aber am aktuellen Kurs von 80 % ohne belegten Substanzabschlag.

Ohne belegten NAV keine feste Einstiegsgrenze. Anders als bei den hochdiskontierten Fällen entscheidet hier nicht ein tiefer Kurs, sondern die eine fehlende Zahl: der aktuelle Verkehrswert. Erst wenn der jüngste Jahresbericht einen NAV deutlich über 80 % belegt, wird aus dem Qualitätsobjekt eine Kaufgelegenheit. Welche Bedingungen ein Einstieg dann erfüllen muss, steht im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Das Objekt ist mit Abstand das hochwertigste der geprüften Fonds — ein 2015 kernsaniertes Bürogebäude in München-Schwabing, zu ~96 % der Miete an die Bavarian International School auf einem 20-Jahre-Vertrag vermietet, dazu BP; das ist ein langer, klebriger Cashflow in Top-Lage. (2) Die Steuerlage ist käuferfreundlich: vermögensverwaltend (§ 21 EStG) — eigene 10-Jahres-Frist ab Kauf, AfA-Step-up über die Anschaffungskosten. (3) Der Haken ist der Preis: Bei 80 % der Nominale ist — anders als bei den 50–61-%-Fällen — kein sichtbarer Substanzabschlag mehr da; ohne belegten NAV lässt sich nicht sagen, ob 80 % noch unter oder schon über dem steht, was die Immobilie den Gesellschaftern wert ist.

2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	PATRIZIA GrundInvest München Leopoldstraße GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Rechtsform	Geschlossener Publikums-AIF (KAGB)
KVG	PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Objekt	Leopoldstraße 208, 80804 München-Schwabing · Bürogebäude (7 Etagen) + Tankstelle · ~9.686 m² · Grundstück 4.655 m² · Baujahr 1972, kernsaniert 2015
Ankauf	Dezember 2016, Kaufpreis 40.002.576 €
Hauptmieter	Bavarian International School — > 8.000 m², 20-Jahre-Vertrag, ~96 % der Sollmiete; zusätzlich BP (~2.000 m², 5 J.)
Eigenkapital	~31,09 Mio. € (Zeichnungskapital) · Mindestbeteiligung 20.000 € · Agio 5 %
Fremdkapital	Emission 20,75 Mio. € → 21,56 Mio. € (31.12.2024) · Fremdkapitalquote ~40 %
Gesamtinvestition	~51,8 Mio. €
Ausschüttung	Prognose 4,0 % p.a. (Ist zuletzt nicht belegt)
Laufzeit	~16 Jahre (bis ~2032/33) — noch lange Restlaufzeit, kein Abwicklungsfonds
Zweitmarkt-Kurs	80,0 % der Nominale (15.07.2026, FHG)
NAV / Verkehrswert (aktuell)	n/a — die entscheidende offene Zahl
Steuer	Vermögensverwaltend, § 21 EStG (Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung)