ZBI Professional 10

0. Einordnung & ehrliche Vorbemerkung

Ich habe diesen Fonds ausgewählt, weil er auf dem Papier der „normalste" Kandidat der richtigen Vintage war: deutsches Wohnimmobilien-Portfolio, KAGB-AIF von 2016, gute Publizität. Die Akte hat zwei dieser Annahmen umgestoßen — und genau das ist der Wert der Übung:

1. Kein Metropolen-Portfolio, sondern Norddeutschland/B-C-Lagen. Der Vertrieb sprach von „Metropolregionen inkl. Berlin". Tatsächlich liegen 55,7 % des Verkehrswerts in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern; Berlin macht nur ~7,5 % aus. Durchschnittsmiete 7,27 €/m² bestätigt: das sind überwiegend einfache Lagen, nicht schnell zu Höchstpreisen verwertbar.
2. Steuerlich gewerblich, nicht vermögensverwaltend. Für Wohnfonds gilt oft die Faustregel V+V/§ 23 EStG (10-Jahres-Frist, AfA-Step-up über die eigenen Anschaffungskosten). Das gilt hier nicht. ZBI Professional 10 ist ausweislich Prospekt gewerblich geprägt (§ 15 EStG) — Einkünfte aus Gewerbebetrieb, kein § 23-Schutz, Schlussgewinn über § 16/§ 34. Details in Abschnitt 7. Das ist eine Korrektur, die man nur durch den Blick in den Prospekt findet — und die die Steuerlogik für den Käufer umdreht.

Zusätzlich hat sich der vermeintlich „normale" Fonds als Sondersituation in Schieflage entpuppt: Ausschüttungen seit Ende 2023 ausgesetzt, Laufzeit bereits überschritten, Anschlussfinanzierung 100 % offen. Das macht ihn nicht wertlos — es macht ihn zu einem Deep-Value-/Abwicklungs-Fall, nicht zu einem ruhigen Cashflow-Investment. Die Akte behandelt ihn ehrlich als das, was er ist.

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1. Verdikt vorab

WATCHLIST (bedingt) — nicht kaufen zum aktuellen Kurs von ~50 %.

Für einen normalen privaten Anleger, der laufende Erträge oder Sicherheit sucht, lautet das Verdikt faktisch VERWERFEN. Vertretbar ist die Beteiligung allenfalls für einen risikobewussten Sondersituations-Käufer — und erst deutlich unterhalb des heutigen Kurses. Wo genau diese Grenze liegt, steht mit der vollständigen Rechnung im bezahlten Teil dieser Akte.

Begründung in drei Sätzen: (1) Im Basisfall besteht ein realer Substanzabschlag: Der aus dem testierten Verkehrswert abgeleitete Substanzwert liegt über dem Kurs, den der Markt heute zahlt — im Grundsatz also ein Puffer. (2) Der Hebel macht das gefährlich: Weil rund 48 % Fremdkapital im Fonds stecken, schlägt jeder weitere Rückgang der Immobilien-Verkehrswerte doppelt auf die Substanz durch; gleichzeitig gibt es 0 % laufende Ausschüttung, eine bilanziell überschuldete Tochter, 100 % Anschlussfinanzierungsbedarf vor ~2028 und eine bereits überschrittene Laufzeit ohne belegten Portfolioverkauf. (3) Das Chance-Risiko-Profil wird erst bei einem deutlich tieferen Einstieg attraktiv genug, um den Fee-Drag der Abwicklung, die Illiquidität (Handel nur 1×/Jahr) und die Rechts-/Governance-Risiken zu bezahlen — bei 50 % kauft man bereits nahe am Stress-Szenario ein, ohne Sicherheitspuffer.

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2. Der Fonds in 60 Sekunden

Merkmal	Wert
Firmierung	ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investment-KG
Rechtsform	Geschlossener Publikums-AIF nach KAGB (Investment-KG)
Sitz / HR	Erlangen · AG Fürth HRA 10490 (aktiv, kein Insolvenz-/Liquidationsvermerk, Stand HR 24.10.2025)
KVG (extern)	ZBI Fondsmanagement GmbH, Henkestr. 10, Erlangen (ZBI-/Union-Investment-Gruppe)
Verwahrstelle	Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Bubenreuth
Platzierung	16.03.2016 – 30.09.2017
Laufzeitende	ursprünglich 30.06.2024 → verlängert auf 30.06.2025 → 30.06.2026 (max. 30.06.2027); zum Analysetag bereits überschritten — Status danach unbestätigt
Kommanditkapital	155.592.000 € + 7.779.100 € Agio = 163.371.100 €
Anteile	155.592 Stück à 1.000 € Nennwert; 3.347 Treuhand-Zeichner + 1 Direktkommanditist
Mindestbeteiligung (Erstmarkt)	25.000 € + 5 % Agio (Ausnahme ab 10.000 € für max. 25 % des Kapitals)
Haftsumme (§ 172 HGB)	10 % der Einlage ohne Agio (Verhältnis 1:10)
Portfolio (30.06.2025)	2.786 Einheiten (2.703 Whg / 83 Gewerbe), 178.173 m², über 5 Objektgesellschaften; Vermietung 94,1 %; Ø-Miete 7,27 €/m²
Regionaler Schwerpunkt (Verkehrswert)	Schleswig-Holstein 72,0 Mio (28,5 %), Meck.-Pomm. 68,7 Mio (27,2 %), NRW 59,2 Mio — Berlin nur 18,9 Mio (~7,5 %)
Immobilien-Verkehrswert (30.06.2025)	252,44 Mio € (Vorjahr 249,97 — leicht gestiegen)
Fremdkapital / LTV	120,63 Mio effektiv (133,65 nominal) / 47,79 % LTV; Ø-Zins 1,92 %
NIW / Anteilswert	129,0 Mio € / 829,14 € = 82,9 % der Nominale (Vorjahr 807,38)
Ausschüttung 2024/2025	0,00 % p.a. (2023/24: 0,50 %; seit 30.11.2023 ausgesetzt)
Steuerart	Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG) — nicht Vermietung/Verpachtung!
Zweitmarkt (Kursindikation)	~50,0 % der Nominale (FHG-Indikation 11.05.2026; weitere Zweitmarktquellen Mitte 2026 ebenfalls ~50 %, Brief teils bis 60 %)